备受社会关注的西安楼市新政昨日出炉，西安市政府办公厅印发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》），提出了23条规范住房交易秩序的工作措施，其中明确，将按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，其中全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。

>>规范开发商

严禁分批、分幢开盘拖延上市 开盘及销售时间应在8：00-18：00

《通知》要求，房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。

公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。

对于此前西安市出现开发商半夜摇号售房的问题，《通知》要求，取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间（也即摇号排序时间）应在8：00-18：00。

《通知》要求，要严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出西安市房地产市场。

>>加强监管

售价明显高于周边同品质在售项目 不予办理预售或备案

《通知》要求，由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。

《通知》要求，房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。

>>“黑名单”制度

登记购房人连续2次放弃签约的 1年内不得进行意向登记

该负责人介绍，《通知》包含《西安市商品住房购房意向登记规则指引》和《公证摇号选房规则指引》，通过“一公告”、“两监督”、“三阶段”、“四公示”举措，全面保障购房登记及摇号选房过程的公平、公开、公正、透明。“一公告”指开发企业销售住房前必须发布销售公告；“两监督”指企业登记摇号售房必须接受公证机构、房管部门的监督；“三阶段”指意向登记、信息核验、摇号选房三个阶段；“四公示”指企业需进行登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果四次公示，确保全流程公开透明。此外，《通知》中还要求建立购房失信人员、开发企业及中介机构信用“黑名单”，明确惩戒措施，防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序，具体包括：

对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记的，列入西安市购房失信人员名册，1年内不受理其购房意向登记。

对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，列入西安市购房失信人员名册，5年内不受理其购房登记。

房地产开发企业、中介机构协助购房人弄虚作假的，由相关行政主管部门予以坚决查处，房管部门将房地产开发企业、中介机构及其相关从业人员列入西安市房地产行业信用黑名单。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。

登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。

>>上市交易有限制

拿到产权证满2年 或网签备案满3年取得产权证才能交易

《通知》要求，住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。

已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

>>防止“企业炒房”

限购区域范围内 暂停向企事业单位售房

该负责人称，《通知》进一步强化了商品房预售许可及交易管理，目的就是为了坚决贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚定落实已出台的各项房地产调控政策，进一步规范商品住房销售秩序，保障市民购房的知情权和选择权。

同时，《通知》在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。该负责人指出，这一政策是首次提出，目的是防止以企业名义投机炒房。

商品房买卖流程

1 开发商发布公告

意向登记时间应不少于3日

房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

2 网上意向登记

分刚需家庭和普通家庭

在西安市限购区域内，意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类，在由房管部门建立的统一购房登记平台上进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。

每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记。

刚需家庭：符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭：

（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；

（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；

（三）登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。

购房登记平台：房管部门建立统一购房登记平台，杜绝房地产开发企业设置全款优先等限制性条件拒绝群众意向登记；也可以保证购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记。

3 现场信息核验

需提供满足首付款条件的存款证明

购房者应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场，由房地产开发企业对其是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。

相关材料包括：购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告

满足首付款条件的存款证明：西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，要提供首付款资金证明是为了防止不符合购房条件的居民家庭参与摇号，提高摇号中签率。

4 报备核验明细

未通过核验 需在明细中说明原因

房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门。

5 确定公证机构

摇号软件和工具由公证机构采购

意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，《通知》明确，摇号软件和摇号工具由公证机构采购，公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。

6 公示意向购房者信息

公示时间不得少于3日

实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。

7 摇号

刚需家庭未摇中可再参与普通家庭摇号排序

摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。刚需家庭先行摇号。

刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。

刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致：西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，为防止炒房倒号，《通知》要求意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补。

8 公证书报送房管部门

摇号选房、递补选房后10日内报送

房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。

9 登记下一个房产项目/网签备案

有撤销网签备案的所退房源通过公证摇号销售

意向购房人在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

>>各方反应

专家：能遏制部分投机行为

针对西安市昨日出台的《通知》，西安交通大学一位教授表示，该《通知》的出台，特别是一些新增加的限购政策，能给目前火热的楼市有一些降温作用。

他举例称，比如在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。而开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。此外，需要提供满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%）以及虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，5年内不受理其购房登记。这些措施都能有效遏制那些投机客，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”精神。

开发商：可规避恶意操作者

“这应该是一个比较规范的操作细则，开发商也等了好长一段时间了！”6月24日下午，西安高新区一项目销售总监黄某向记者介绍，自从南长安街壹号摇号事件出来之后，西安市楼市处在停摆状态，因没有细则出台，没有公证机关愿意出面摇号，导致销售暂停。

他表示，有这样规范性的文件，对于开发商来说是好事，至少能从制度和程序上，规避那些恶意操作者，真正让有需求的购房者能买到房。

购房者：对政策效应还需要观察

“政策是有一些变化，但能否有效遏制购房热还需要观察。”西安市民杨女士认为，虽然政策对限购条件又增加了很多款项，但还是有漏洞。

她举例称，比如限购资格目前只能对已经在西安市有住房的家庭有限制，对于那些刚刚转入西安户籍的“外地人”，他们名下是否有房，是否有多套房？目前全国还未实现联网，这些相应信息是查不到的。